Connaître la valeur réelle de votre bien
Évaluation vénale : faire évaluer votre bien par un expert agréé
Terrains, maisons, immeubles, locaux commerciaux, bâtiments industriels ou complexes hôteliers : le Cabinet détermine leur valeur de marché par des méthodes reconnues, croisées et motivées.
Définition
La valeur vénale, en bref
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre sur le marché, à la date de l’évaluation, entre un vendeur et un acheteur consentants et informés, après un délai normal de mise en vente.
Elle ne se confond ni avec un prix affiché, ni avec une simple estimation : c’est une valeur motivée, établie par un expert indépendant qui en expose la méthode, les références et les calculs.
Pour approfondir : Comprendre l’évaluation vénale d’un bien immobilier à Madagascar
Situations
Quand faire évaluer un bien ?
Une évaluation par un expert agréé est généralement requise pour les transactions, les successions, les partages et les financements bancaires.
- 01
Vente ou achat
Vente ou acquisition d’un bien résidentiel, commercial, industriel ou foncier.
- 02
Succession & partage
Détermination de la valeur des biens immobiliers dans le cadre d’une succession ou d’un partage familial.
- 03
Donation
Évaluation pour l’assiette des droits d’enregistrement d’une donation.
- 04
Divorce
Évaluation du patrimoine immobilier lors de la liquidation d’un régime matrimonial.
- 05
Entreprise
Valorisation des actifs immobiliers au bilan d’une entreprise, fusion-acquisition ou cession d’actifs.
- 06
Crédit bancaire
Les établissements de crédit exigent un rapport d’évaluation vénale signé par un expert agréé pour tout dossier de crédit immobilier.
- 07
Contestation
Contestation d’une évaluation administrative.
- 08
Investissement
Due diligence avant une acquisition.
La visite
Ce que l’expert examine
Touchez les repères dorés : chacun correspond à un facteur qui influence la valeur vénale.
Localisation
Quartier, accessibilité, environnement immédiat, proximité des services.
Méthodologie
Trois méthodes, croisées pour une valeur motivée
Selon la nature du bien, l’expert combine les approches reconnues et adaptées au marché malagasy. Les trois méthodes sont détaillées dans le guide du Cabinet.
Par comparaison
La méthode de référence : l’expert rapproche le bien de ventes récentes de biens comparables, puis ajuste le prix au mètre carré selon la situation, l’état et les prestations.
Exemple chiffré
Faites glisser les curseurs : le résultat se met à jour.
180 m² × 2 000 000 Ar/m² × (1 − 5 %)
Par capitalisation des revenus
Pour les biens loués ou destinés à l’être — immeubles de rapport, commerces, bureaux — la valeur découle du revenu que le bien procure, rapporté à un taux de rendement observé sur le marché. Voir aussi la page Valeur locative.
Exemple chiffré
Faites glisser les curseurs : le résultat se met à jour.
30 000 000 Ar ÷ 8,5 % = 352 941 176 Ar, arrondi à 352 900 000 Ar
Par coût de remplacement net
Utile pour les biens rarement vendus ou atypiques — bâtiments industriels, équipements, constructions récentes : valeur du terrain plus coût de reconstruction à neuf, diminué de la vétusté.
Exemple chiffré
Faites glisser les curseurs : le résultat se met à jour.
120 000 000 Ar + 180 m² × 1 800 000 Ar/m² × (1 − 25 %)
Chiffres fictifs, à visée pédagogique : ils ne reflètent pas les prix du marché malagasy et ne constituent pas une évaluation.
Biens évalués
Du terrain nu au complexe hôtelier
Terrains
Terrains bâtis et non bâtis.
Maisons & villas
Propriétés résidentielles.
Immeubles d’habitation
Immeubles d’habitation et immeubles de rapport.
Commerces & bureaux
Locaux commerciaux, bureaux, bâtiments industriels et complexes hôteliers.
Biens ruraux
Domaines agricoles.
Le livrable
Ce que contient votre rapport
Chaque rapport est signé, cacheté et doté de la force probante reconnue à l’expert inscrit à la CAREA (Compagnie des Arbitres Rapporteurs et Experts Agréés près les Cours et Tribunaux de Madagascar).
Visite et collecte documentaire
Visite détaillée du bien, relevés techniques, examen du titre foncier et des documents annexes.
Analyse
Application des méthodes d’évaluation, analyse comparative.
Rédaction
Rédaction du rapport argumenté.
Remise du rapport
Rapport signé et cacheté, doté de la force probante reconnue aux rapports d’experts inscrits à la CAREA. Délai moyen de 5 à 15 jours ouvrables pour un bien standard à Antananarivo.
Questions fréquentes
Vos questions sur l’évaluation
La valeur vénale d’un bien immobilier à Antananarivo varie en fonction de la localisation (Analamahitsy, Ambohijatovo, Ivandry...), de la superficie, de l’état général, du type de titre de propriété et des transactions comparables sur le marché. Une évaluation établie par un expert agréé est généralement requise pour les transactions, successions, partages et financements bancaires.
Le délai dépend de la complexité du bien et de sa localisation. Pour un bien standard à Antananarivo, comptez généralement entre 5 et 15 jours ouvrables à compter de la réception de l’ordre de mission signé et des documents nécessaires (titre foncier, plans, état des lieux...). Pour les expertises judiciaires, le délai est fixé par l’ordonnance de la juridiction.
Voir aussi
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