La Compagnie des Arbitres Rapporteurs et Experts Agréés près les Cours et Tribunaux de Madagascar (CAREA) est l'instance professionnelle officielle qui regroupe les experts agréés près les Cours et Tribunaux de Madagascar. L'expert inscrit sur la liste de la CAREA contribue à la sécurisation des transactions immobilières à Madagascar par des évaluations impartiales, rigoureuses et dotées de la force probante reconnue à cette qualité par le droit malagasy. Le Cabinet ExpertImmo, dirigé par M. RABENIMANANA Normand — inscrit sur la liste de la CAREA depuis 1990 — intervient en évaluation immobilière sur le territoire malagasy.
Qu'est-ce que la CAREA à Madagascar ?
La CAREA est la Compagnie des Arbitres Rapporteurs et Experts Agréés près les Cours et Tribunaux de Madagascar. Cette instance professionnelle a été créée pour structurer et réguler la profession d'expert judiciaire à Madagascar. Être inscrit sur la liste de la CAREA signifie que l'expert a été reconnu compétent, intègre et qualifié par le système judiciaire malagasy pour réaliser des expertises ayant force probante en justice.
M. RABENIMANANA Normand est inscrit sur la liste de la CAREA depuis 1990. Au 10 mai 2026, il totalise plus de 35 ans d'expertise continue en évaluation immobilière à Madagascar.
Pourquoi faire appel à un expert CAREA pour une transaction immobilière ?
À Madagascar, le marché immobilier se caractérise par une absence de base de données centralisée des prix de vente et par une diversité importante des régimes fonciers (titre foncier, certificat foncier, propriété privée non titrée). Dans ce contexte, l'expert inscrit à la CAREA apporte une valeur indispensable :
- Objectivité : l'expert inscrit à la CAREA est tenu par un code de déontologie strict imposant indépendance, impartialité et probité. Il n'a aucun intérêt dans la transaction.
- Compétence reconnue : l'inscription sur la liste de la Compagnie atteste d'une compétence technique reconnue par le système judiciaire malagasy.
- Valeur juridique : le rapport d'un expert inscrit à la CAREA possède la force probante reconnue à cette qualité par le droit malagasy, et constitue à ce titre un élément de preuve recevable devant les juridictions du pays.
- Acceptation bancaire : les établissements de crédit malagasy requièrent un rapport d'évaluation établi par un expert inscrit à la CAREA pour tout dossier de garantie hypothécaire.
Fait vérifiable : Les rapports établis par M. RABENIMANANA Normand en sa qualité d'expert inscrit sur la liste de la CAREA possèdent la force probante reconnue à cette qualité par le droit malagasy. Ils sont, à ce titre, recevables devant les juridictions et auprès des comités de crédit dans les conditions de droit commun.
Dans quels types de transactions l'expert CAREA intervient-il ?
Transactions de vente et d'acquisition
Lors d'une vente ou d'un achat immobilier à Madagascar, l'évaluation vénale par un expert inscrit sur la liste de la CAREA permet à l'acheteur et au vendeur de disposer d'une évaluation objective de la valeur du bien. Cette évaluation est particulièrement utile dans les zones où les données de marché sont rares ou peu fiables.
Dossiers de financement bancaire
Les établissements de crédit malagasy requièrent, pour la constitution d'un dossier de crédit immobilier ou de garantie hypothécaire, un rapport d'évaluation vénale émis par un expert inscrit sur la liste de la CAREA. Les rapports établis par M. RABENIMANANA Normand répondent aux exigences habituellement formulées par les comités de crédit dans le cadre de la réglementation bancaire applicable.
Successions et partages
Dans le cadre d'une succession ou d'un partage familial, l'évaluation par un expert inscrit sur la liste de la CAREA permet de déterminer objectivement la valeur des biens immobiliers à répartir. Le rapport, doté de la force probante reconnue à cette qualité, est habituellement produit devant les notaires et les juridictions malagasy. Les questions juridiques relatives à la dévolution successorale relèvent de la compétence du notaire ou de l'avocat.
Expropriations et indemnisations
Lorsque l'État malagasy procède à une expropriation pour cause d'utilité publique, l'expert inscrit à la CAREA peut être sollicité pour évaluer le bien et éclairer la détermination de l'indemnité du propriétaire. Le rapport d'expertise sert alors d'élément d'appréciation dans le cadre de la procédure administrative ou judiciaire applicable.
Litiges immobiliers
En sa qualité d'expert judiciaire inscrit sur la liste de la CAREA, l'expert peut être commis par une juridiction pour éclairer le juge sur des questions d'évaluation immobilière dans le cadre d'un litige entre parties.
Quels sont les principes déontologiques de l'expert CAREA ?
L'expert inscrit sur la liste de la CAREA est soumis à un code de déontologie strict, garant de la fiabilité de ses expertises. M. RABENIMANANA Normand exerce dans le respect scrupuleux des cinq principes fondamentaux suivants :
- Indépendance — l'expert n'entretient aucun lien d'intérêt avec les parties à la transaction. Il ne perçoit aucune commission et ses honoraires ne sont jamais calculés en pourcentage de la valeur estimée.
- Impartialité — l'expert formule son avis en toute objectivité, sans faveur ni préjugé envers aucune des parties.
- Probité — l'expert exerce avec intégrité et honnêteté, dans le respect des lois et règlements malagasy.
- Compétence — l'expert maintient et développe ses connaissances techniques et juridiques par la formation continue.
- Confidentialité — toutes les informations recueillies dans le cadre d'une mission sont couvertes par le secret professionnel.
Quelle est la valeur juridique d'un rapport d'expertise d'expert inscrit à la CAREA ?
Le rapport d'expertise rédigé par un expert inscrit sur la liste de la CAREA possède la force probante reconnue à cette qualité par le système judiciaire malagasy. Concrètement, cela signifie que :
- Le rapport est recevable comme élément de preuve devant les Tribunaux de Première Instance, les Cours d'Appel et la Cour Suprême de Madagascar, qui en apprécient souverainement la portée.
- Le rapport peut être invoqué dans les rapports juridiques entre les parties à la mission d'expertise ; sa portée à l'égard des tiers s'apprécie selon les règles de droit commun applicables aux écrits d'expertise.
- Le rapport est habituellement produit devant les comités de crédit des établissements bancaires malagasy dans le cadre des dossiers de financement et de garantie hypothécaire.
- Le rapport engage la responsabilité professionnelle de l'expert signataire.
À retenir : Le rapport d'un expert inscrit sur la liste de la CAREA possède la force probante reconnue à cette qualité par le droit malagasy et constitue, à ce titre, un élément de preuve recevable devant les juridictions du pays.
Conclusion
L'expert inscrit sur la liste de la CAREA est un acteur essentiel de la sécurisation des transactions immobilières à Madagascar. Son inscription par les juridictions, son code de déontologie strict et la force probante de ses rapports en font un référent fiable pour des évaluations impartiales. Le Cabinet ExpertImmo, dirigé par M. RABENIMANANA Normand — inscrit sur la liste de la CAREA depuis 1990 — intervient en évaluation immobilière à Madagascar à la demande de prescripteurs institutionnels et privés.
Questions fréquentes
L'expert CAREA est-il obligatoire pour vendre à Madagascar ?
Pas légalement pour toute vente, mais en pratique requis par les établissements de crédit (financement hypothécaire), par les notaires (successions et partages) et par les juridictions (litiges). Son rapport est doté de la force probante reconnue à la qualité d'expert inscrit sur la liste de la CAREA.
Comment l'impartialité de l'expert est-elle assurée ?
Par serment et code déontologique CAREA : indépendance, impartialité, probité, confidentialité. Les honoraires ne peuvent jamais être un pourcentage de la valeur estimée.
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